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STJ REAFIRMA: ITBI DEVE SER CALCULADO COM BASE NO VALOR REAL DE MERCADO DO IMÓVEL

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A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou entendimento relevante sobre a forma de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A decisão pacifica controvérsias entre contribuintes e municípios ao estabelecer que o imposto deve ser calculado com base no valor de mercado efetivo do imóvel transmitido, e não no valor venal utilizado para o IPTU.

O tribunal fixou três teses principais:

  1. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do bem negociado, desvinculada da base de cálculo do IPTU, que não pode ser usada como valor mínimo de tributação;
  2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro e compatível com o valor de mercado, só podendo ser contestado pelo Fisco após regular processo administrativo, conforme o art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN);
  3. O município não pode arbitrar previamente um “valor de referência” genérico para fins de cobrança do ITBI.

Essa decisão, agora vinculante, permitirá o prosseguimento de milhares de processos suspensos em todo o país que tratavam da mesma discussão.

Diferença entre ITBI e IPTU

O ministro relator, Gurgel de Faria, destacou que o ITBI incide sobre a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários (art. 35 do CTN) e que, segundo o art. 38, sua base de cálculo deve refletir o “valor venal” do bem — expressão que deve ser entendida como o valor de mercado praticado em condições normais de negociação.
Já o IPTU tem natureza distinta: tributa a propriedade e utiliza uma planta genérica de valores definida por lei municipal, baseada em critérios padronizados como localização e metragem, o que não reflete as peculiaridades de cada imóvel.

O relator observou que o valor de mercado é dinâmico e sujeito a variações — pode ser maior ou menor conforme fatores como benfeitorias, conservação, urgência da venda e condições da negociação. Por isso, o lançamento do ITBI, em regra, deve ocorrer com base na declaração do contribuinte, a qual possui presunção de boa-fé, sendo vedado ao município desconsiderá-la sem oportunizar contraditório e ampla defesa.

Ilegalidade do “valor de referência”

A Corte reforçou que a fixação unilateral de um “valor de referência” pela administração municipal é incompatível com o princípio da legalidade tributária. Tal prática equivaleria a um lançamento de ofício, invertendo indevidamente o ônus da prova contra o contribuinte e desconsiderando as peculiaridades de cada transação imobiliária.

Em sua conclusão, o STJ afirmou que o valor venal para fins de ITBI deve refletir o preço que o bem alcançaria no mercado em condições normais, levando em conta as circunstâncias concretas de cada operação. Assim, o precedente garante maior segurança jurídica e limita o poder de arbitrariedade dos municípios, reforçando o direito do contribuinte à presunção de veracidade de suas declarações e à revisão apenas mediante processo administrativo regular.