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O REDUTOR SOCIAL NA LEI COMPLEMENTAR Nº 214/2025: ANÁLISE DOS ARTS. 259 E 260 E SEUS IMPACTOS NAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS RESIDENCIAIS

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Resumo

A Lei Complementar nº 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), introduz o “redutor social” como um mecanismo de desoneração fiscal para operações com bens imóveis residenciais.

Este artigo analisa os Arts. 259 e 260 da referida Lei, que disciplinam a aplicação do redutor na alienação de imóveis residenciais novos e lotes, bem como na locação de imóveis residenciais.

Serão abordadas as condições de elegibilidade, os valores aplicáveis, as definições legais e as implicações práticas para os contribuintes, com o objetivo de fornecer uma compreensão aprofundada sobre este importante instrumento de política fiscal e social no novo cenário tributário brasileiro.

  1. Introdução

A reforma tributária brasileira, materializada pela Lei Complementar nº 214/2025, representa uma mudança paradigmática na tributação sobre o consumo. Além de promover a simplificação e a neutralidade, a nova legislação incorpora dispositivos que visam a atender a objetivos sociais e econômicos específicos.

Dentre esses, destaca-se o “redutor social”, previsto nos artigos 259 e 260, que se configura como uma medida de desoneração fiscal direcionada ao mercado imobiliário residencial. Este mecanismo reflete a sensibilidade do legislador para com a importância social da moradia e o impacto que a tributação pode exercer sobre este setor vital da economia.

Este artigo propõe uma análise exaustiva do redutor social, explorando suas nuances jurídicas e operacionais. O objetivo é desvendar as condições de sua aplicação, os valores envolvidos e as particularidades que o distinguem, tanto na alienação quanto na locação de bens imóveis residenciais, fornecendo um guia para a compreensão e a aplicação prática deste relevante instituto no contexto do IBS e da CBS.

  1. O Redutor Social na Alienação de Imóveis Residenciais Novos e Lotes (Art. 259)

O Art. 259 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece a possibilidade de dedução de um redutor social na base de cálculo do IBS e da CBS para a alienação de bens imóveis residenciais novos ou lotes residenciais.

Este benefício é direcionado exclusivamente a contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, evidenciando um incentivo à formalização e à conformidade fiscal no setor. Veja-se a redação do art. 259, da Lei Complementar nº 214/2025:

Art. 259. Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste.

Este dispositivo legal permite uma redução substancial na base de cálculo dos tributos, o que se traduz diretamente em menor ônus fiscal para o alienante. É imperativo observar que a dedução do redutor social ocorre após a eventual aplicação do redutor de ajuste (disciplinado pelo Art. 257 da mesma Lei Complementar).

Tal hierarquia na aplicação dos redutores implica que o redutor social incide sobre uma base de cálculo já potencialmente mitigada, otimizando o benefício fiscal para o contribuinte.

2.1. Definições Legais para a Aplicação do Redutor Social (§ 1º do Art. 259)

Para assegurar a correta e uniforme aplicação do redutor social, o § 1º do Art. 259 estabelece definições precisas para os conceitos de “bem imóvel residencial”, “lote residencial” e “bem imóvel novo”:

  • 1º Considera-se:

I – bem imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência;

II – lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil); e

III – bem imóvel novo aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento.

A definição de “bem imóvel residencial” abrange tanto as unidades localizadas em áreas urbanas quanto rurais, desde que sua finalidade seja estritamente residencial e que sejam efetivamente utilizadas como moradia. A remissão às normas locais de edificação garante a conformidade com o ordenamento urbanístico.

O “lote residencial” é conceituado com base na legislação de parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) e no Código Civil (Art. 1.358-A), abrangendo terrenos destinados à construção de residências.

Por fim, a condição de “bem imóvel novo” é crucial e será detalhada em regulamento, mas a premissa é a ausência de ocupação ou utilização prévia, visando beneficiar a primeira alienação de imóveis recém-construídos, incentivando, assim, a produção imobiliária.

2.2. Limitação e Atualização do Redutor Social na Alienação (§§ 2º e 3º do Art. 259)

O legislador estabeleceu critérios de limitação e mecanismos de atualização para o redutor social, visando à sua sustentabilidade e efetividade:

  • 2º Para cada bem imóvel, o redutor social de que trata este artigo poderá ser utilizado uma única vez.

Esta regra é de suma importância: o benefício é concedido exclusivamente na primeira alienação de um imóvel novo ou lote residencial por um contribuinte do regime regular.

Tal limitação impede a utilização reiterada do redutor para o mesmo bem, direcionando o incentivo à introdução de novas unidades no mercado ou à primeira venda de lotes, o que fomenta a oferta de moradias:

  • 3º O valor do redutor social previsto no caput deste artigo será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

A atualização mensal pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou por índice substituto é uma salvaguarda contra a corrosão inflacionária do valor do redutor. Essa medida assegura que o benefício fiscal mantenha seu poder de compra ao longo do tempo, preservando a relevância do incentivo.

2.3. Redutor Social em Loteamentos por Parceria (§ 4º do Art. 259)

O § 4º do Art. 259 aborda uma modalidade comum de empreendimento imobiliário, os loteamentos realizados por meio de contratos de parceria:

  • 4º Quando a atividade de loteamento for realizada por meio de contrato de parceria, o redutor social será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.

Esta disposição garante que, mesmo em empreendimentos com múltiplos parceiros, o benefício do redutor social seja distribuído de forma equitativa, em conformidade com a participação de cada um na operação. Tal proporcionalidade evita distorções e assegura que o incentivo alcance todos os agentes envolvidos na produção do lote.

Exemplo de Aplicação (Art. 259):

Vamos analisar o caso de uma incorporadora que opera sob o regime regular do IBS e da CBS, e que vende um apartamento novo.

Venda de Apartamento Novo

Considere que a incorporadora vende um apartamento novo por R$ 500.000,00.

Se o imóvel não possuir um redutor de ajuste aplicável, ou se qualquer redutor já tiver sido totalmente deduzido, a base de cálculo inicial para o IBS e a CBS será de R$ 500.000,00.

No entanto, com a aplicação do redutor social de R$ 100.000,00 (valor atualizado), a base de cálculo efetiva para a tributação passa a ser de R$ 400.000,00.

Venda de Lote Residencial

Agora, se a mesma incorporadora vender um lote residencial por R$ 150.000,00, a base de cálculo será reduzida em R$ 30.000,00 (valor atualizado do redutor).

Isso resultará em uma base de cálculo de R$ 120.000,00 para fins de IBS e CBS.

  1. O Redutor Social na Locação de Imóveis Residenciais (Art. 260)

Além da alienação, o redutor social estende-se às operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis para uso residencial, conforme o Art. 260. Esta extensão demonstra a abrangência da política de desoneração para o setor de moradia.

Art. 260. Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.

Este artigo prevê uma dedução mensal fixa de R$ 600,00 na base de cálculo para cada imóvel residencial locado por contribuinte do regime regular. O limite da dedução é o próprio valor da base de cálculo, o que impede que a base se torne negativa.

Este benefício visa reduzir a carga tributária sobre o aluguel de imóveis residenciais, com o potencial de impactar positivamente o custo final da moradia para o locatário.

3.1. Atualização do Redutor Social na Locação (Parágrafo Único do Art. 260)

Assim como na alienação, o valor do redutor social para locação também será objeto de atualização:

Parágrafo único. O valor do redutor social previsto no caput deste artigo será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

A atualização mensal pelo IPCA (ou índice substituto) garante que o valor de R$ 600,00 mantenha seu poder de compra ao longo do tempo, assegurando a efetividade do benefício fiscal para os locadores e, por via reflexa, para os locatários.

Exemplo de Aplicação (Art. 260):

Imagine uma holding familiar que, por ser contribuinte do regime regular, aluga um apartamento por R$ 2.500,00 mensais. A base de cálculo tanto do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) quanto da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) para essa locação seria inicialmente de R$ 2.500,00. No entanto, com a aplicação do redutor social de R$ 600,00 (valor atualizado), a base de cálculo efetiva para a tributação passará a ser de R$ 1.900,00.

 

  1. Conclusão

Os Arts. 259 e 260 da Lei Complementar nº 214/2025 introduzem o redutor social como um mecanismo de desoneração de notável importância para as operações imobiliárias residenciais. Seja na alienação de imóveis novos e lotes, seja na locação, o redutor social busca aliviar a carga tributária sobre o setor, por meio de valores fixos e atualizáveis.

As definições legais precisas de “bem imóvel residencial”, “lote residencial” e “bem imóvel novo”, em conjunto com as regras de utilização única e a proporcionalidade em parcerias, demonstram a intenção do legislador de direcionar o benefício de forma específica e controlada.

Para os agentes do mercado imobiliário, incluindo incorporadoras, construtoras e holdings familiares, a compreensão aprofundada e a correta aplicação do redutor social são essenciais para otimizar o planejamento tributário e garantir a conformidade com a nova legislação.

Este instituto contribui para um ambiente fiscal mais previsível e, em certa medida, mais equitativo no que tange à moradia, alinhando a política tributária a objetivos sociais relevantes.

Referências

  • BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. Disponível em:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm. Acesso em: 22 de junho de 2025.

  • BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências. Disponível em:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 22 de junho de 2025.

  • BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 22 de junho de 2025.