A BASE DE CÁLCULO DO IBS E DA CBS NAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS: UMA ANÁLISE CONJUNTA DOS ARTS. 12, 255 E 256 DA LEI COMPLEMENTAR Nº 214/2025

1. Introdução

A correta determinação da base de cálculo é um dos pilares fundamentais de qualquer sistema tributário, pois define o montante sobre o qual a alíquota do tributo incidirá. No contexto da reforma tributária brasileira, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece as diretrizes para a apuração da base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Para o setor imobiliário, a compreensão aprofundada dos Arts. 12, 255 e 256 desta Lei Complementar é essencial para garantir a conformidade fiscal e o planejamento adequado, uma vez que o Art. 12 define a regra geral, o Art. 255 especifica essa regra para as diversas operações com imóveis, e o Art. 256 introduz o conceito de valor de referência.

Este artigo visa aprimorar e detalhar a análise da base de cálculo, oferecendo uma explicação clara, com linguagem acadêmica e exemplos práticos, sobre como determinar o valor a ser tributado nas operações imobiliárias sob a nova legislação.

2. O Conceito de “Valor da Operação” como Base de Cálculo: Art. 12 da LC nº 214/2025

O caput do Art. 12 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece a regra geral para a base de cálculo do IBS e da CBS de forma direta e abrangente:

Art. 12. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação, salvo disposição em contrário prevista nesta Lei Complementar.

O princípio adotado pelo legislador é o da tributação sobre o valor total da transação, refletindo a contraprestação integral recebida pelo fornecedor do bem ou serviço. Este artigo serve como a base conceitual para a determinação da base de cálculo em todas as operações sujeitas ao IBS e à CBS, incluindo as imobiliárias.

2.1. Detalhamento da Base de Cálculo Geral: O § 1º do Art. 12

Para evitar ambiguidades e garantir uma aplicação uniforme, o § 1º do Art. 12 detalha os elementos que devem ser incluídos na base de cálculo. Analisemos cada um deles com exemplos aplicados à locação de imóveis, que é uma das operações imobiliárias mais comuns:

• § 1º O valor da operação de que trata o caput compreende o valor integral cobrado pelo fornecedor a qualquer título na operação, incluindo:

I – os acréscimos de qualquer natureza;

Este inciso abrange quaisquer valores adicionais que incrementem o custo da locação para o locatário.

• Exemplo: Imagine que uma holding familiar aluga um imóvel comercial por R$ 10.000,00 mensais. O contrato de locação inclui uma cláusula interessante: se o imóvel for usado para atividades que causem maior desgaste, como um restaurante, haverá um acréscimo de 5% sobre o valor do aluguel. Esse acréscimo, que corresponde a R$ 500,00 (5% de R$ 10.000,00), será somado ao valor do aluguel. Portanto, ele também fará parte da base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Nesse caso, a base de cálculo total para o IBS e a CBS será de R$ 10.500,00.

II – os juros, as multas, os acréscimos e os demais encargos, inclusive os moratórios;

Valores decorrentes de atraso no pagamento ou de outras penalidades contratuais também compõem a base de cálculo.

Exemplo: Imagine que um contrato de locação de um apartamento estipula um aluguel de R$ 3.000,00. Em determinado mês, o locatário paga com atraso, incorrendo em uma multa de 10% (R$ 300,00) e juros de mora de 1% (R$ 30,00). Para essa situação, a base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) será a soma de todos os valores recebidos. Portanto, a base de cálculo total será de R$ 3.330,00, que é o resultado do aluguel (R$ 3.000,00) somado à multa (R$ 300,00) e aos juros (R$ 30,00).

III – os descontos concedidos sob condição;

Descontos cuja efetivação dependa de um evento futuro e incerto (condição) não reduzem a base de cálculo no momento do fato gerador. Apenas descontos incondicionais, concedidos no ato da operação e destacados no documento fiscal, podem ser excluídos.

Exemplo: Um contrato de locação oferece um “desconto de pontualidade” de R200,00sobreumalugueldeR 200,00 sobre um aluguel de R200,00sobreumalugueldeR 2.500,00. Como o desconto está condicionado ao pagamento até a data de vencimento, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor integral de R$ 2.500,00, independentemente de o locatário ter ou não direito ao desconto.

IV – o valor do transporte, quando cobrado em separado pelo fornecedor ou por sua conta e ordem;

Embora menos comum em locações, este inciso se aplicaria se houvesse um serviço de transporte associado e cobrado pelo locador.

V – os tributos e os preços públicos, inclusive tarifas, incidentes sobre a operação ou suportados pelo fornecedor, exceto aqueles de que trata o § 2º;

Esta é uma das regras mais importantes. A base de cálculo é “por fora”, ou seja, o IBS e a CBS não compõem a sua própria base. No entanto, outros tributos que oneram a operação para o locador devem ser incluídos.

Exemplo: O valor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é de responsabilidade do locador, mas o contrato de locação prevê que o locatário o reembolsará mensalmente. O valor mensal do IPTU (ex: R$ 200,00) repassado ao locatário integrará a base de cálculo do IBS e da CBS, somando-se ao valor do aluguel.

VI – as demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, a exemplo de seguros e taxas.

Qualquer outro valor cobrado do locatário que esteja vinculado à operação de locação deve ser incluído na base de cálculo.

Exemplo: Em um contrato de locação de um imóvel em condomínio edilício, o locatário é responsável pelo pagamento de diversos valores além do aluguel.

Imagine que o contrato estabelece que o locatário pagará:

• Aluguel: R$ 4.000,00
• Taxa condominial: R$ 800,00
• Seguro-fiança: R$ 400,00

Todos esses valores são repassados ao locador. A base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) será a soma desses valores.

Portanto, a base de cálculo total será de R$ 5.200,00, que corresponde à soma do aluguel (R$ 4.000,00), da taxa condominial (R$ 800,00) e do seguro-fiança (R$ 400,00).

2.2. Exclusões da Base de Cálculo Geral: O § 2º do Art. 12

O § 2º do Art. 12 estabelece as parcelas que não integram a base de cálculo do IBS e da CBS. A principal exclusão é o próprio valor do IBS e da CBS, confirmando a sistemática de cálculo “por fora”:

• 2º Não integram a base de cálculo de que trata o caput: I – o valor do IBS e da CBS; (…)

Isso significa que a alíquota do IBS e da CBS incidirá sobre o “valor da operação” (conforme detalhado no § 1º), sem que os próprios tributos inflem o montante a ser tributado, o que garante maior transparência e neutralidade.

3. A Base de Cálculo Específica para Operações Imobiliárias: Art. 255 da LC nº 214/2025

Complementando as disposições gerais do Art. 12, o Art. 255 da Lei Complementar nº 214/2025 detalha a base de cálculo especificamente para as diversas operações com bens imóveis, reforçando a abrangência do conceito de “valor da operação” e introduzindo exclusões e regras particulares para o setor, conforme segue:

Art. 255. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor:

I – da operação de alienação do bem imóvel;

II – da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;

III – da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis; IV – da operação de administração ou intermediação;

V – da operação nos serviços de construção civil.

Este caput reitera que a base de cálculo é o valor da operação para as principais modalidades de transações imobiliárias, alinhando-se ao princípio geral do Art. 12. A seguir, analisamos os parágrafos que trazem especificidades importantes:

3.1. Inclusões Específicas na Base de Cálculo Imobiliária: O § 1º do Art. 255

O § 1º do Art. 255 expande o conceito de “valor da operação” para o setor imobiliário, adicionando elementos que devem compor a base de cálculo:

• 1º O valor da operação de que trata o caput deste artigo inclui:

I – o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;

II – a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;

III – os valores a que se referem os incisos I a III e VI do § 1º do art. 12 desta Lei Complementar.

• Juros e Variações Monetárias (inciso I): Este inciso é particularmente relevante para operações de compra e venda de imóveis a prazo, onde juros e correção monetária são componentes comuns do preço. A inclusão desses valores na base de cálculo garante que a tributação reflita o custo financeiro total da operação.

Exemplo: Uma holding vende um imóvel por R$ 1.000.000,00, parcelado em 10 anos, com juros e correção monetária. Os juros e a variação monetária que incidem sobre as parcelas ao longo do tempo integrarão a base de cálculo do IBS e da CBS no momento do fato gerador de cada parcela.

• Atualização Monetária em Vendas a Prazo (inciso II): Reforça a inclusão da atualização monetária nas vendas parceladas, assegurando que o valor tributado corresponda ao valor real recebido pela alienação do imóvel.
• Remissão ao Art. 12, § 1º (inciso III): Este inciso é crucial, pois vincula as regras gerais de inclusão da base de cálculo do Art. 12 diretamente às operações imobiliárias. Isso significa que acréscimos, juros, multas, encargos, descontos condicionais e outras importâncias (como seguros e taxas) que já seriam incluídos na base de cálculo geral, também o serão nas operações imobiliárias, conforme já detalhado anteriormente.

3.2. Exclusões Específicas na Base de Cálculo da Locação: O § 2º do Art. 255

O § 2º do Art. 255 traz exclusões específicas para a base de cálculo da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, que são de grande importância para o setor:

• 2º Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:

I – o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e

II – as despesas de condomínio.

• Tributos e Emolumentos Incidentes sobre o Bem Imóvel (inciso I): Diferentemente do Art. 12, § 1º, V, que inclui tributos e preços públicos na base de cálculo geral, este inciso do Art. 255 exclui expressamente os tributos (como IPTU) e emolumentos (como taxas de registro) incidentes sobre o bem imóvel da base de cálculo da locação, mesmo que repassados ao locatário. Esta é uma importante simplificação e desoneração para o locador.

Exemplo: No exemplo anterior, onde o IPTU de R$ 200,00 era repassado ao locatário e incluído na base de cálculo pelo Art. 12, agora, pelo Art. 255, § 2º, I, esse valor não será computado na base de cálculo do IBS e da CBS para a locação.

• Despesas de Condomínio (inciso II): As despesas de condomínio, mesmo que repassadas ao locatário, também são expressamente excluídas da base de cálculo da locação. Isso reconhece a natureza dessas despesas como custos do imóvel e não como parte da contraprestação pelo serviço de locação em si.

Exemplo: No exemplo anterior, onde a taxa condominial de R$ 800,00 era repassada ao locatário e incluída na base de cálculo pelo Art. 12, agora, pelo Art. 255, § 2º, II, esse valor não será computado na base de cálculo do IBS e da CBS para a locação.

3.3. Regras Específicas para Intermediação Imobiliária e Construção Civil: §§ 3º, 4º, 5º e 6º do Art. 255

Os parágrafos subsequentes do Art. 255 trazem regras específicas para outras operações imobiliárias, como a intermediação e a construção civil:

• Intermediação de Bem Imóvel com Múltiplos Corretores (§§ 3º e 4º): Estes parágrafos detalham como a base de cálculo é determinada quando há mais de um corretor envolvido na intermediação de um imóvel. A base de cálculo para cada corretor será a parte da remuneração ajustada com ele, excluindo valores pagos diretamente pelos contratantes e repasses entre corretores. Cada corretor é responsável pelo IBS e CBS sobre sua respectiva parte da remuneração.
• Serviços de Construção Civil com Fornecimento de Materiais (§§ 5º e 6º): O § 5º estabelece uma regra para a apropriação de créditos de IBS e CBS na prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular, limitando a apropriação de créditos de materiais ao valor do débito do serviço. O § 6º, por sua vez, excepciona essa regra para serviços prestados à administração pública direta, autarquias e fundações públicas.

4. O Valor de Referência do Imóvel: Art. 256 da LC nº 214/2025

Além das regras de base de cálculo para as operações imobiliárias, a Lei Complementar nº 214/2025 introduz um conceito relevante para a administração tributária: o “valor de referência do imóvel”.

O Art. 256 detalha a metodologia e a finalidade desse valor, que pode ter implicações indiretas na determinação da base de cálculo em situações específicas, diante do que segue:

Art. 256. As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração:

I – análise de preços praticados no mercado imobiliário;

II – informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União;

III – informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e

IV – localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel.

Este artigo confere às administrações tributárias a prerrogativa de estimar o valor de mercado dos bens imóveis com base em uma metodologia robusta. Essa estimativa não é arbitrária, mas fundamentada em dados concretos do mercado e informações oficiais. Os elementos considerados para a apuração do valor de referência são abrangentes, buscando refletir as diversas variáveis que influenciam o preço de um imóvel.

4.1. Finalidade e Utilização do Valor de Referência: § 1º do Art. 256

O § 1º do Art. 256 esclarece a principal finalidade do valor de referência:

• 1º O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação.

Isso significa que o valor de referência não é, por si só, a base de cálculo do IBS e da CBS. Ele serve como um meio de prova para a administração tributária em situações de arbitramento, ou seja, quando o valor da operação declarado pelo contribuinte for considerado inadequado ou não fidedigno.

O Art. 13 da LC nº 214/2025, ao qual o § 1º do Art. 256 faz remissão, trata justamente das hipóteses de arbitramento da base de cálculo. Portanto, o valor de referência atua como um balizador para a fiscalização, auxiliando na determinação de um valor justo para a tributação quando houver divergências.

Exemplo: Imagine a seguinte situação: Uma holding familiar vende um imóvel por R$ 800.000,00. Ao analisar a operação, a administração tributária verifica que o valor de referência para imóveis com características semelhantes na mesma região é de R$ 1.200.000,00. Se houver indícios de que o valor declarado na venda foi subfaturado (ou seja, declarado abaixo do valor de mercado), o valor de referência de R$ 1.200.000,00 poderá ser usado como um dos elementos de prova. Esse valor, em conjunto com outras informações relevantes, poderá ser utilizado para arbitrar a base de cálculo da operação, visando a correta tributação.

4.2. Transparência e Abrangência do Valor de Referência: § 2º do Art. 256

O § 2º do Art. 256 estabelece diretrizes importantes para a divulgação e atualização do valor de referência, visando à transparência e à abrangência:

• 2º O valor de referência dos bens imóveis deverá ser:

I – divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter);

II – estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB a que se refere o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar; e

III – atualizado anualmente.

A obrigatoriedade de divulgação no Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) garante que o valor de referência seja acessível ao público, promovendo a transparência e permitindo que contribuintes e profissionais do mercado imobiliário tenham conhecimento prévio dos parâmetros utilizados pela fiscalização.

A estimativa para todos os bens imóveis que integram o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a atualização anual asseguram a relevância e a atualidade desses valores.

4.3. Direito de Impugnação e Compartilhamento de Informações: §§ 3º e 4º do Art. 256

Os §§ 3º e 4º do Art. 256 garantem o direito de defesa do contribuinte e estabelecem a cooperação entre os órgãos:

• 3º O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento. § 4º Para fins de determinação do valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter.

O direito de impugnação é fundamental para o devido processo legal, permitindo que o contribuinte conteste o valor de referência caso discorde da estimativa. O compartilhamento de informações pelos serviços registrais e notariais via Sinter é crucial para a alimentação da base de dados que subsidia a apuração do valor de referência, garantindo a fidedignidade e a abrangência das informações utilizadas.

5. Conclusão

A análise conjunta dos Arts. 12, 255 e 256 da Lei Complementar nº 214/2025 é fundamental para a correta determinação da base de cálculo do IBS e da CBS nas operações imobiliárias.

Enquanto o Art. 12 estabelece a regra geral de inclusão de todos os valores que compõem a contraprestação, o Art. 255 detalha essa regra para o setor imobiliário, com inclusões específicas (juros, variações monetárias) e, notavelmente, exclusões importantes para a locação (tributos sobre o imóvel e despesas de condomínio).

Além disso, o Art. 255 aborda particularidades da intermediação e da construção civil. O Art. 256, por sua vez, introduz o valor de referência como um importante instrumento de fiscalização e prova.

Para as holdings familiares e demais agentes do mercado imobiliário, é imperativo revisar os contratos e os sistemas de faturamento para garantir que todos os componentes do “valor da operação” sejam corretamente identificados, e que as exclusões específicas do Art. 255 sejam aplicadas, evitando, assim, contingências fiscais e otimizando a carga tributária no novo cenário tributário brasileiro.

A compreensão do valor de referência também é crucial para antecipar possíveis questionamentos fiscais e garantir a conformidade nas operações com bens imóveis.

Referências

• BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm. Acesso em: 22 de junho de 2025.